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建筑工程巨頭：房地產(chǎn)隱形“霸主”
發(fā)布時間：2024-09-26
隨著行業(yè)調(diào)整，越來越多頭部房企迫于資金壓力退出角逐土地市場。與此同時，以中國建筑、中國鐵建、中國中鐵等為代表的建筑工程巨頭，頻頻下場拿地，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域新力量。
今年前8個月，中國建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)合約銷售額為2339億元；期末土地儲備建筑面積為8387萬平方米，其中新購置土地建筑面積為440萬平方米。
無論是銷售額還是土地儲備規(guī)模，都超過了“地產(chǎn)一哥”保利發(fā)展。今年前8個月，保利發(fā)展銷售額為2208億元；土地儲備建筑面積約7140萬平方米。
“從在手地產(chǎn)存貨來看，90%以上都集中在一二線城市核心位置，總體資產(chǎn)質(zhì)量還是比較優(yōu)質(zhì)的，銷售預(yù)期良好，風險可控。”中國建筑副總裁、財務(wù)總監(jiān)黃杰在業(yè)績會上說。
“建筑公司下場做房地產(chǎn)的驅(qū)動力在于，其建筑施工業(yè)務(wù)的萎縮與對新增長機會的迫切需求。鑒于開發(fā)項目的利潤收入相較于施工業(yè)務(wù)更為可觀，建筑公司從乙方角色轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)商，通過自主拿地開發(fā)、直接建設(shè)的方式，有效彌補了因房企風險暴露而帶來的業(yè)務(wù)縮減問題。”RCC瑞達恒研究院認為。
這些央企、國企建筑商，憑借先天優(yōu)勢，出于抄底時機及盈利結(jié)構(gòu)追求，正在成為土地拍賣市場上不容忽視的生力軍，甚至有沖擊地產(chǎn)頭部陣營的勢頭。
大規(guī)模拿地
中國建筑、中國鐵建、中國中鐵、中國交建、中國電建、中國中冶、中國能建、中國核建這八大央企，在基建領(lǐng)域中赫赫有名，它們是中國基本建設(shè)的主力軍，也是房地產(chǎn)隱形新“地主”。
中國建筑組建于1982年，前身為原國家建工總局，是中央直接管理的53家國有重點骨干企業(yè)。中國建筑原本是國內(nèi)最大的龍頭承包商，近幾年開始全面進軍地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。
中國建筑的業(yè)務(wù)主要可以分成房建、基建和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)三大塊，其中房建和基建是營業(yè)收入的貢獻大頭，但房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率最高。
今年上半年，中國建筑實現(xiàn)凈利潤294.5億元，排名八大建筑央企首位。其中，來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利潤達226億元，占集團總毛利的21.9%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率達19.4%，遠高于房建業(yè)務(wù)的7%和基建業(yè)務(wù)的10.2%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為1164億元，占總營業(yè)收入的比重為10.2%。
“在中國建筑2024年4000多億元的投資預(yù)算安排中，房地產(chǎn)開發(fā)類項目的投資預(yù)算大約占到3/4，其中新增土地儲備占據(jù)絕大部分預(yù)算，公司上半年新獲取的28宗土地均位于一線城市以及強二線城市的核心區(qū)域。”中國建筑副總裁、總法律顧問吳秉琪稱。
中國建筑一共控制著10家地產(chǎn)平臺，包括中海系2家和中建系8個工程局（業(yè)內(nèi)稱為“中建八子”）。最突出的是中海地產(chǎn)，其2024年上半年銷售額占到中國建筑上半年地產(chǎn)銷售總額的70%。今年前8個月，中海地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同物業(yè)銷售額約1800.29億元，居房地產(chǎn)業(yè)第二。
“中建八子”對擴張規(guī)模也很執(zhí)著。今年上半年，“中建八子”房地產(chǎn)銷售總額近800億元。在拿地擴張上，中建壹品、中建智地新增土地貨值穩(wěn)居行業(yè)TOP5。其中，中建壹品2024上半年權(quán)益拿地金額為213億元，沖至行業(yè)第二，僅次于建發(fā)房產(chǎn)；相比去年同期55億元的權(quán)益拿地額，猛增2.9倍。
在8家建筑央企中，中國鐵建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模僅次于中國建筑。2024上半年，中國鐵建房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)銷售金額395.5億元，在全國房企中排名第13位；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入315.48億元，同比增長47.34%，占總營業(yè)收入的比重為6.11%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為11.44%，同比減少0.88 個百分點。
中國鐵建在拿地擴張上頗具野心。今年前8個月，中國鐵建新增土地貨值360.4億元，在新增土地貨值TOP100中排名第9；新增土地建筑面積175.9億元，排名第2，僅次于華潤置地。
與中國建筑、中國鐵建相比，中國中鐵的拿地動作稍顯收斂。中國中鐵（全稱“中國鐵路工程集團有限公司”），早在20世紀90年代就開始涉足地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，旗下主要房地產(chǎn)開發(fā)平臺是中鐵置業(yè)，亦是國資委批準的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一。
今年上半年，中國中鐵的特色地產(chǎn)業(yè)務(wù)（包括土地一級開發(fā)和房地產(chǎn)二級聯(lián)動開發(fā)）實現(xiàn)銷售額132.5億元，同比下降 63.3%；房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入144.81億元，同比下降30.78%，占集團總營業(yè)收入的比重僅2.66%；房地產(chǎn)開發(fā)毛利率為12.57%，同比減少2.42個百分點。
據(jù)中國中鐵披露，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收和毛利減少的主要原因是，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，銷售價格下降，銷售周期延長。
今年以來，中國中鐵一直熱衷在一二線城市拿地，其中在上海拿地費用最多。1～8月，中國中鐵新增土地建筑面積為75.6萬平方米，當月排第28名；截至6月末，土地儲備建筑面積共計1194.82萬平方米。
“跨界”房地產(chǎn)不甘落后
“中字”三巨頭中國建筑、中國鐵建、中國中鐵，已經(jīng)成為無可爭議的行業(yè)主力。其他“中字”基建巨頭中國交建、中國能建、中國中冶、中國電建等，也在持續(xù)“跨界”房地產(chǎn)。
近日，有投資者向中國交建提問，公司中報中現(xiàn)金流急劇惡化，負債上升，公司目前償債壓力如何？公司如何應(yīng)對全國基建投資放緩、房地產(chǎn)市場低迷的沖擊？
對此，中國交建回復(fù)稱，公司上半年資產(chǎn)負債率74.8%，處于合理水平。下半年，公司按照全年計劃加快推進做實資產(chǎn)工作，按照建筑行業(yè)市場慣例加強應(yīng)收賬款催收力度，力爭全年資產(chǎn)負債率繼續(xù)保持在合理水平。此外，公司主營業(yè)務(wù)沒有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
但中國交建旗下有兩大地產(chǎn)上市平臺，一是中交地產(chǎn)（A股），二是綠城中國（H股），都是房地產(chǎn)行業(yè)頭部房企。尤其是綠城中國，擴張迅猛，上半年實現(xiàn)銷售額1265億元，沖進銷售榜前五；1～8月拿地面積144萬平方米，亦躋身行業(yè)前五。
中國中冶作為隸屬中國五礦的特大型建筑央企，是全球最大最強的冶金建設(shè)承包商和冶金 企業(yè)運營服務(wù)商；但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得并不算出眾。
2024上半年，中國中冶的綜合地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入為50.3億元，同比減少27.55億元，降幅為35.39%；綜合地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為6.76%，同比減少1.58個百分點，主要是當前房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓，行業(yè)仍處于周期性調(diào)整，市場需求不足。
中國中冶旗下中冶置業(yè)集團，2024上半年凈利潤虧損34.98億元，虧損額占上一年末凈資產(chǎn)的36.79%。虧損主要由于項目銷售進度不及預(yù)期、資金占用時間延長及計提減值等原因。
中國電建旗下唯一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺中國電建地產(chǎn)亦處于虧損中。2024上半年，中國電建地產(chǎn)營業(yè)總收入44.55億元，同比增加40.62%；凈虧損4.63億元，去年同期凈虧損6.83億元。
但這并不妨礙電建地產(chǎn)積極擴張。8月29日，電建地產(chǎn)以16億元摘得北京門頭溝新城地塊，銷售指導(dǎo)價6.1萬元/平方米；此前一個月，電建地產(chǎn)首進蘇州，拿下吳中越溪地塊。
八大基建央企中，中國能建的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率最高。2024上半年，中國能建的房地產(chǎn)（新型城鎮(zhèn)化）營業(yè)收入為38.25億元，同比下降45.42%；但毛利率高達36.35%，同比上升17.82個百分點。
此外，上海建工、北京建工、陜西建工等地方建工國企，也開始借助資源優(yōu)勢下場做房地產(chǎn)開發(fā)了，且拿地迅猛。
但不可否認的是，房地產(chǎn)市場下滑的影響仍然不可忽視。旗下有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基建企業(yè)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)普遍出現(xiàn)下滑。例如，今年上半年，中國中鐵、中國鐵建、中國建筑的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額同比分別下降63.3%、25.5%及20.6%。
黃杰表示，這幾年中國建筑已經(jīng)在主動壓縮住宅業(yè)務(wù)規(guī)模，積極推進存量房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)化解。下半年將進一步加強對房地產(chǎn)發(fā)展形勢的研判，動態(tài)評估各類企業(yè)發(fā)展的狀況，完善高風險客戶的預(yù)警機制。
對于未來走勢，“我們認為，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進，整個房地產(chǎn)行業(yè)可能會下行，但結(jié)構(gòu)性機會仍然存在，市場發(fā)展空間仍然還是有的。”黃杰說。
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